樓市調(diào)控如何精準(zhǔn)發(fā)力？

——兩會(huì)代表委員熱議樓市三大焦點(diǎn)

春節(jié)過后，一年來“略顯疲態(tài)”的樓市出現(xiàn)分化：一線城市樓市火爆，三四線城市偏冷，去庫存與去“虛火”任務(wù)并重。

如何看待當(dāng)前樓市的新變化、新現(xiàn)象？在樓市信號(hào)錯(cuò)綜復(fù)雜的表象下，調(diào)控如何未雨綢繆？怎樣做到精準(zhǔn)發(fā)力？兩會(huì)代表委員及學(xué)者紛紛獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

“搶房”與“滯銷”并存，分化在加劇

【數(shù)據(jù)】房東喊價(jià)“一天漲三次”，房產(chǎn)交易中心排大隊(duì)。繼深圳之后，北上廣一線樓市驟熱。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，１月份北上廣深房價(jià)同比上漲２成以上，重點(diǎn)城市房價(jià)繼續(xù)拉升。而以湛江、蚌埠為代表的三四線房價(jià)降幅超過３％。

【解析】全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明認(rèn)為，除了投機(jī)因素，一二線大城市資源優(yōu)勢(shì)大，人口吸附力強(qiáng)，城市還有進(jìn)一步擴(kuò)展的潛力，住房需求遠(yuǎn)未得到滿足。

“只要城市間存在資源優(yōu)勢(shì)‘落差’，房價(jià)就有分化?！辈汤^明說。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，隨著近期“普惠性”去庫存利好不斷出臺(tái)和購房傳統(tǒng)旺季到來，一線城市剛需被釋放，這種分化也將保持一段時(shí)間。

【點(diǎn)評(píng)】高庫存和高房價(jià)并非樓市全貌，但“周期性上火”的房價(jià)和分化加劇的新態(tài)勢(shì)卻不能簡單對(duì)待。對(duì)一二線城市而言，城市角色需要“減肥瘦身”；對(duì)三四線城市而言，顯然有必要加速轉(zhuǎn)型、打破城鄉(xiāng)間的壁壘，為人口流動(dòng)提供完善服務(wù)。唯有減少大小城市間優(yōu)質(zhì)資源的“落差”，這種冷熱不均的強(qiáng)烈對(duì)比才能消弭。

去庫存“藥方”頻出，如何真正惠及剛需？

【數(shù)據(jù)】面對(duì)７億平方米的庫存，１３０多個(gè)城市開出去庫存“藥方”。一些城市降低房產(chǎn)交易稅負(fù)，降低非限購城市貸款首付比例，還有城市甚至研究大學(xué)生“零首付”購房政策。去庫存對(duì)剛需是不是機(jī)遇？

【解析】“有關(guān)部門出臺(tái)６條措施消化庫存，重視程度歷來未有；推進(jìn)‘農(nóng)民工市民化’也是一條切合實(shí)際的措施，他們是最大的剛需群體?！比珖f(xié)委員、南京大學(xué)教授劉志彪說，消除他們進(jìn)城落戶的顧慮，要在就業(yè)、戶籍政策、教育醫(yī)療等方面做好配套?！稗r(nóng)民脫離土地后的生活保障，不僅僅是城里一套房這么簡單?！?/p>

“農(nóng)民工能負(fù)擔(dān)得起城里房子的不多。要照顧這部分人需求，必須降低購房成本。”蔡繼明代表認(rèn)為，政府有必要更多將部分房源由商品房變?yōu)楸Ｕ戏?，并且開辟以“低房價(jià)、部分產(chǎn)權(quán)、容積率略高”為特點(diǎn)的“準(zhǔn)商品房市場(chǎng)”，以緩解低收入者和剛需需要。

全國人大代表、娃哈哈集團(tuán)董事長宗慶后認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商核算房屋成本，設(shè)定合理利潤空間，降價(jià)去庫存。免去無房戶和剛需的購房稅費(fèi)，此外，銀行對(duì)無房戶首套房降低房貸利息。

【點(diǎn)評(píng)】對(duì)存量商品房，要千方百計(jì)降低購房門檻，讓百姓“住得進(jìn)”；對(duì)存量保障房，要做好配套讓人“留得下”；對(duì)在建新增住房，要強(qiáng)化供給側(cè)改革意識(shí)，打造宜居生活圈，提升產(chǎn)品附加值，讓人“住得好”。

樓市進(jìn)入“新業(yè)態(tài)”，如何提高調(diào)控“精準(zhǔn)度”？

【數(shù)據(jù)】國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１５年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增幅為２０００年以來最低點(diǎn)，而在此前的１５年里，這個(gè)行業(yè)以年均２０％的增速成為支柱產(chǎn)業(yè)。有輿論認(rèn)為房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去，地產(chǎn)商不再是“躺著掙錢”的單邊市場(chǎng)?！靶聵I(yè)態(tài)”新行情下，地產(chǎn)調(diào)控如何精準(zhǔn)發(fā)力？

【解析】全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保說，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)落實(shí)“三分法”：分類調(diào)控、分區(qū)域?qū)嵤?、分類管理。?cái)稅政策應(yīng)用在三四線城市，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)則應(yīng)該納入整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究、調(diào)控和規(guī)劃?！?/p>

“這一輪調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持因地制宜、因城制宜，一城一策?！鳖櫾撇f，調(diào)控政策應(yīng)更多運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，減少行政干預(yù)，不搞一刀切。需要政策調(diào)控時(shí)，不搞“平均用力”。

他強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控需進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)見性，扮演好“總指揮”“瞭望哨”的角色。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)也要加強(qiáng)調(diào)研，增加樓市信息透明度，做好政策參考工作。

【點(diǎn)評(píng)】讓房地產(chǎn)健康發(fā)展一直是政府努力的方向，也是市場(chǎng)的期待。人們希望，樓市能在市場(chǎng)規(guī)律和政策精確調(diào)控的雙重作用下，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

（參與記者：李鯤）